Le marché de l’immobilier se porte bien.

La crise est désormais loin derrière, le marché de l’immobilier sur Cahors , dans le Lot, et ses environs se porte bien. Les acheteurs sont bien présents, avec une majorité de demandes pour des maisons de plain-pied. Bernadette Bégout, de l’agence immobilière Gambetta Immobilier, explique :

« nous avons beaucoup de demande pour des gens extérieurs au département qui veulent passer leur retraite dans le Lot ».

Ce type de demande constitue presque la moitié de celles faites dans son agence. Et la plupart de ces futurs acheteurs ont en point de mire le rêve de la maison en pierre. « Mais c’est à nous de les faire redescendre » avoue Bernadette Bégout, entre prix de la pierre très élevé et inconvénients liés à ce type de construction dont il faut que l’acheteur ait conscience.

Autre problème du marché de l’immobilier à Cahors, la forte demande de biens de plain-pied, alors que ce type de logement sur Cahors est rare, auquel s’ajoute la quasi absence de terrain constructible dans la ville. Il y a également un grosse demande concernant des appartements avec ascenseur en centre-ville de Cahors. Là encore, les acheteurs sont en majorité des retraités qui revendent leur maison avec jardin en périphérie de Cahors qu’ils ne peuvent plus entretenir. « A eux, je leur conseille de faire attention aux charges et aux frais de copropriété très élevés pour ce type d’immeuble ».

Les jeunes veulent investir

Un nouveau type de clientèle apparaît également pour la ville de Cahors : les jeunes qui quittent le cocon familial et cherchent à faire un premier achat. Avec les taux des emprunts immobiliers très bas, de jeunes professionnels entre 20 et 25 ans font le choix de l’accession à la propriété plutôt que de la location qui au final leur coûte moins cher. « Ils viennent avec leurs parents à l’agence, explique Bernadette Bégout, mais ils sont très prudents, ont peur de tout, demandent déjà du plain-pied, ils cherchent à investir pour l’avenir ».

Un marché qui stagne

Sur l’année 2018, le prix médian des maisons à Cahors et sur l’agglomération a tendance à stagner, voire à augmenter légèrement (+2,6%). Ainsi, le prix médian d’une maison sur Cahors est de 123700 €, un tarif comparable à Agen (127800 €).

Au niveau des maisons, le prix médian est de 1220 € le m², avec un prix haut de 1540 € le m² et un prix bas de 1040 € le m².

La majorité des transactions se fait sur les maisons, beaucoup plus nombreuses sur le marché que les appartements. Néanmoins, pour les appartements, il faut compter une enveloppe aux environs de 1200 € le m².

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En périphérie

Mais la plupart des transactions se font sur les maisons dans les communes autour de la ville. Il faut compter 1700 € le m² pour la fourchette haute, 1060 € le m² pour les prix bas, le prix au m² médian étant de 1300 €. Les communes les plus recherchées sont celles dans la ceinture la plus proche de la ville de Cahors. Au-delà de 15 km, les prix baissent.

Le bien le plus recherché reste la maison de plain-pied ou avec une partie de plain-pied, avec jardin clos, dans une commune à proximité immédiate de Cahors.

Le cœur de ville de Cahors est également très demandé. Le centre-ville a tendance à séduire, avec sa qualité de vie. « Cahors a ses avantages et ses inconvénients, souligne Bernadette Bégout. Le fait d’être dans une boucle qui empêche la ville de s’étendre permet de tout faire à pied, mais empêche les nouvelles constructions ». Et pour les couples retraités qui constituent les principaux demandeurs, le secteur sauvegardé de Cahors n’est pas adapté, avec les difficultés de stationnement, les escaliers dans tous les immeubles… « C’est bien pour un premier achat » souligne-t-elle. Reste que dans ce quartier de la ville, les quais sont très recherchés, avec la vue sur le Lot et la luminosité des logement tout en restant en centre-ville.

Enfin, les maisons des années 1950-1960, longtemps délaissées, deviennent intéressantes. Si pour la plupart, elles ont besoin d’un sérieux rafraîchissement, elles ne coûtent pas très cher, et présentent plusieurs avantages notamment en terme de surface ou de luminosité. De plus, la plupart sont sur sous-sol, qui peuvent être réaménagés en appartements ou locaux professionnels.

L’exception fait le prix

Néanmoins, concernant ces prix, la directrice de l’agence Gambetta Immobilier met en garde.

« Il ne faut pas croire ce que l’on voit sur internet. Si on voit que son voisin a vendu sa maison tel prix, cela ne justifie pas que son bien soit au même prix. C’est l’exception qui fait le prix. »

Bernadette Bégout précise bien que de nombreux critères rentrent en compte. Il y a la luminosité, le fait que les pièces soient traversantes, l’exposition… « C’est justement notre travail d’agent immobilier de bien l’évaluer, c’est un travail de professionnel. »

Son travail est également de guider le client en fonction de ses besoins et de ses attentes.

Dans le neuf

Du côté des constructions neuves et de la vente de terrains constructibles, ils se font aujourd’hui beaucoup plus rares avec les PLU qui favorisent les constructions groupées à proximité des villages.

De même, les bâtiments à restaurer se vendent beaucoup moins. « Avant, on réaménageait les granges en habitat, aujourd’hui, cela ne se fait plus » poursuit Bernadette Bégout. Le prix de la restauration de la pierre est désormais un frein de taille.

A noter que les prix au m² sont indiqués pour des statistiques du 3^e trimestre 2018.

Un locatif intéressant pour les investisseurs
Concernant le marché du locatif à Cahors, il y a beaucoup de demandes et très peu d’offres. Le marché du locatif concerne en majorité des petites surfaces. Et il s’avère intéressant pour les investisseurs. « Le retour sur investissement est plus rapide que pour une ville comme Toulouse » explique Bernadette Bégout, avec des biens moins chers à l’achat et qui se louent sensiblement dans les mêmes prix. « On entend dire qu’il y a de nombreux logements vacants dans le centre-ville, souligne Bernadtte Bégout, mais ceux qui ne sont pas loués, c’est parce que ce sont des logements indignes ». Pour elle, si un appartement est en bon état, il trouve rapidement preneur.

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